キャピタルゲインの定義
たとえば、10年満期、額面100万円につき発行価格98万円、年利率4％の債券を購入し、10年後に満期を迎えたとしましょう。
まず、発行価格が98万円ですので、投資元本（購入価格）は98万円となります。
そして、年利率4％ですので、毎年4万円の利息が得られます。
| ＝ 4万円（1年） |
| ＝ 2万円（10年） |
| ＝ 2,000円（1年） |
| ＝ 42,000円 |
| × 100 ＝ 4.2857･････％ |
外国債券の｢外貨建て債券｣
外貨建て債券の収益は、上で述べた 債券の収益｢利率と利回り｣ の内容だけではなく、外貨を円に替える時（または円を外貨に替える時）に、為替がいくらになっているかによって、為替利益が出たり、損が出たりします。
円高と円安
■円高
| 円の価値が高くなること |
今まで1ドルの物を買うのに90円支払っていたところを80円でよくなるなど、
円の価値が高くなり、今までよりも少ない円で取引をするようになることです。
逆に言えば、持っていたドルを円に替える際には、今までならば90円手に入るところを80円しか手に入らなくなってしまうということです。
■円安
| 円の価値が安くなること |
今まで1ドルの物を買うのに90円支払っていたところを100円出さないといけなくなるなど、
円の価値が安くなり、今までよりも多い円で取引をするようになることです。
逆に言えば、持っていたドルを円に替える際には、今までならば90円手に入るところを100円も手に入ってしまうということです。
初心者でも分かる！インカムゲインとキャピタルゲインの不動産投資の仕組みとは？
銀行に10年以上お金を貯めておいても、低金利の現在ほぼ貯金は増えません。
そんななか、銀行にただ貯めるだけではなく、株式投資や不動産投資などをおこなって資産を増やそうと考える人が多くいます。
今回はそのなかでも、不動産投資の仕組みに関して初心者にも分かりやすく解説します。
また、インカムゲインとキャピタルゲインのそれぞれのメリットデメリットも解説するので、特徴を把握して自分にあった不動産投資をスタートさせてください。
不動産投資の仕組みとは？
不動産投資「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」とは
不動産投資で得る利益には2種類あります。
1つ目は、不動産を長期的に所有し、家賃収入での利益「インカムゲイン」です。
2つ目は、不動産を購入して、購入した金額より高い価格で売却することによって得る利益「キャピタルゲイン」です。
また、不動産投資と言っても、投資する対象が土地、戸建て、マンション、アパートなどさまざまな種類があります。
マンション投資での「区分投資」と「一棟投資」とは
マンション投資の場合には、「区分投資」と「一棟投資」の2種類があります。
「区分投資」の場合では、部屋を1部屋から購入して投資できます。
マンションでの投資を今から始めるという人には、区分投資から始めることをおすすめします。
区分投資は、不動産購入のための初期投資費用を抑えることができます。
また、1部屋ずつ購入するので地域を限定せずに分散して購入することもでき、分散投資によってリスクを減らすことが可能になります。
ですが、分散購入ではなく1部屋のみの投資となると、その1部屋に空きは出てしまうと他の部屋の収益で補うことができず、無収入の状態でローンだけを払い続けるリスクが出てきます。
また、1部屋のみなので投資によって回収できる利益もその分少なくなります。
「一棟投資」の場合では、アパートやマンションを丸ごと1棟購入して投資する方法です。
丸ごと1棟なので投資するための初期費用が高額になりますが、賃貸に出している部屋が多い分、回収できる利益も多くなります。
リスクとして、分散投資ができないので、購入するマンションの立地や価格、条件などが悪いと空き部屋が一気に増え、収益を確保できない可能性があります。
一棟投資は、動かす金額が大きいため、不動産投資に慣れて知識も身についた人に適しています。
インカムゲインで不動産投資の収益を得る仕組みとは？
インカムゲインの仕組みとは
インカムゲインとは、マンションやアパートなどの不動産を所有し、賃貸に出すことで得た利益のことです。
家賃収入がローンの支払いより上回れば、その部分が利益になります。
また、ローンの支払いが終われば、家賃収入がそのまま自分の収益になります。
しかし、維持管理費や固定資産税、都市計画税などの費用は所有している限り支払い続ける費用になります。
インカムゲインのメリットとは
インカムゲインのメリットは、長期的に安定的に収益を得られることです。
短期間で大きく利益を得ることはできませんが、長期的な計画で運用すれば、リスクを最大限に減らしながらも収益を確保することができます。
また、毎月に得られる家賃収入以外にも共益費や更新料、謝礼金なども収入源として確保することができます。
毎月安定的に不動産投資による収益が得られるため、収入源を分散できリスクを減らせます。
会社に勤めて得られている給料が減少したり、失業したりしても無収入にいきなりなることはありません。
給料以外でも収入が得られることで、生活の基盤がより強固になります。
インカムゲインのデメリットとは
デメリットは、所有しているマンションやアパートの空き部屋が出た場合、収益が確保できなくなることです。
家賃収入によって、ローンの返済をしているのに、空き部屋が多くなると、無収入なのにローンだけを返済し続けることになります。
ローン以外にもランニングコストはかかってきますので、長期間空き部屋になってしまうとそれらの費用を支払い続けることができなくなります。
そのため、長期的に資産運用する予定で購入した不動産を売却せざるおえない状況になることもあります。
マンションなどの不動産を所有して何も考えずに賃貸に出しているだけでは、家賃収入を安定的に得られないリスクが高まります。
空き部屋が出ないように、定期的に部屋の管理や対策をする必要があります。
また、デメリットとして長期的に所有していないと利益が得にくいということがあげられます。
購入する不動産にもよりますが、初期投資費用を回収するのに、早くても10年～15年程度の期間がかかります。
そのため、長期的に資産計画を立てて、地価が下がった場合のリスクなども考慮して検討する必要があります。
空き部屋がなくても、地価が下がり家賃を下げなくてはいけない状況になる可能性もあります。
市場価格を確認し、将来的に人口減少の可能性が少ない、地価が下がりにくいエリアを探すことが大切です。
キャピタルゲインで不動産投資の収益を得る仕組みとは？
キャピタルゲインの仕組みとは
キャピタルゲインは、購入した不動産の金額より、高い価格で売却することで得た利益のことです。
購入金額と売却金額の差額がそのまま利益になります。
キャピタルゲインのメリットとは
キャピタルゲインのメリットは、短期間で大きな利益を得られる可能性があることです。
また、購入する不動産の金額が高ければ高いほど、売却したときの利益も大きくなりやすくなります。
また、インカムゲインのように、維持管理費などのランニングコストを考える必要はなく、単純で分かりやすく利益を計算できます。
4,000万円で不動産を購入して、5,500万円で売却できたら、1,500万円の利益になるという仕組みです。
分かりやすいのでいつの間にか赤字になっていたという心配もなく、購入金額と売却金額だけを考え利益を出します。
キャピタルゲインのデメリットとは
デメリットは、収益を確保できないことだけではなく、大きな損失をする可能性があることです。
購入した金額より安い金額で売却しなくてはいけない場合、大きな損失になります。
想定外の震災や社会的情勢による地価の大幅下落などにより、当初予定していた売却金額より大幅に低い価格での売却になることもあります。
4,000万円で購入して3,500万円で売却したら、単純に500万円の損失になります。
この500万円の損失のことを「キャピタルロス」と呼ばれています。
不動産投資により利益を得ようとした結果、ローン残債だけが残こるデメリットがあります。
キャピタルロスを出さないためにも、将来的に地価が上がる可能性がある不動産を購入する必要があり、事前の市場調査が重要になってきます。
また、デメリットとして利益を大幅に得られた場合、その分支払う税金も多額になることです。
少しずつ利益を得られるインカムゲインとは違い、1度に大きな金額が動きますので、支払う税金も事前に確認する必要があります。
売却して得た利益の金額や売却の内容によって、税金が40％ほどかかる場合もあり無視できない高額な税金になります。
不動産投資で利益を得るための仕組みとは何かということを解説しました。
不動産投資の利益には、長期的で安定的な家賃収入で得た「インカムゲイン」と売却によって得た「キャピタルゲイン」の2種類あります。
インカムゲインでは、ランニングコストを考え、数十年単位で資産運用することで、初期投資費用を回収し、安定的な利益を得られるようになります。
キャピタルゲインでは、短期的に大きな利益を得られる可能性がありますが、大きな損失を出すリスクもあります。
それぞれメリットデメリットがありますが、どちらにも共通していることは、購入する前の市場調査になります。
市場調査を入念におこない、今回の記事を参考に自分にあった不動産投資を始めてみてください。
知っておきたい不動産投資の基本用語
このページの見どころ!!
そもそも不動産投資って？
利益を見込んで、購入した不動産を運用する投資方法
・長期にわたる安定したリターン
・レバレッジをかけられる
・ローンの返済は賃料収入で
・インフレに強い
・もちろんリスクもあります
【インカムゲイン】とは
所有する物件から得られる賃料収入
インカムゲインとは、資産運用や投資において、持ち続けることで安定的・継続的にリターン（利益）が出るもの。不動産投資では、所有物件を賃貸に回して得られる賃料収入のことを指します。
後ほど説明するキャピタルゲインよりも収益性は低いですが、価格変動の影響が少なく、安定的・継続的に手に入ります。
現在では、このインカムゲインを目的に不動産投資を始める人が増えています。
【キャピタルゲイン】とは
不動産を売却したときの利益
【利回り】とは
その物件の利益の割合を示す指標
・表面利回り（＝グロス利回り、単純利回り）
・想定利回り（＝粗利回り、満室稼動利回り）
・実質利回り（＝ネット利回り）
ちょこっとメモ!
物件検討に役立つのは「実質利回り」。
きちんとチェックしてリターンの実態を知る
【キャッシュフロー】とは
不動産オーナーの手元に残るお金
【直接投資（＝現物投資）】とは
オーナーが物件を所有し、運用にあたる投資
【小口化不動産投資】とは
小口化した不動産を、複数の投資家が共同投資する
【REIT（＝不動産投資信託）】とは
数万円から不動産投資に参加できる投資信託
「 R eal E state I nvestment T rust」の略で、投資家から集めた資金で複数の不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や不動産売却益を投資家へ分配します。ほとんどが数万円～10万円程度から出資でき、分散投資も可能なので、上記の小口化不動産投資と同様、少額でリスクを抑えながら投資をしたい人に向いています。またREITは金融商品取引所で売買ができるため、流動性が高いのも特徴です。
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出典：全国地価公示平均価格：国土交通省公表による公示地価、家賃指数：総務省による消費者物価指数
2.キャピタルゲインを得るための注意点
2-1.物件が安いときに購入する
2-2.都市部の物件を購入する
出典：国土交通省公表による公示地価
2-3.築浅の物件を購入する
| 収益価格 ＝ 純収益※ ÷ 利回り |
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